L'État du Marché du Crédit en Novembre 2025
Après la hausse brutale de 2022-2023 (passage de 1% à plus de 4%), puis la correction progressive de 2024, les taux de crédit immobilier semblent avoir trouvé un plateau de stabilité en cette fin d'année 2025. Mais cette accalmie est-elle durable ?
Pour les emprunteurs, la question n'est plus "faut-il attendre que les taux baissent encore ?" mais plutôt "dois-je sécuriser mon financement maintenant avant une potentielle remontée ?"
Les Taux Actuels en Détail
Barème Moyen par Durée d'Emprunt
Selon les dernières données des courtiers et établissements bancaires, voici les taux moyens pratiqués en novembre 2025 :
| Durée | Taux Moyen | Évolution vs Oct 2025 | Évolution vs Jan 2025 |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,10% | +0,01 pt | -0,15 pt |
| 20 ans | 3,22% | Stable | -0,18 pt |
| 25 ans | 3,29% | Stable | -0,20 pt |
Ces taux sont des moyennes nationales. Selon votre profil (âge, revenus, apport, stabilité professionnelle), vous pouvez négocier des taux inférieurs de 0,10 à 0,30 points.
Disparités Régionales
Fait intéressant : les taux varient légèrement selon les régions. Les zones les plus dynamiques (Île-de-France, Auvergne-Rhône-Alpes) affichent parfois des taux légèrement supérieurs en raison de la forte demande. En Bourgogne-Franche-Comté, certaines banques proposent des conditions plus avantageuses pour attirer les emprunteurs :
- Besançon et agglomération : taux de 3,18% à 3,26% sur 20 ans (selon profils)
- Avantage compétitif : certaines banques régionales proposent 3,15% pour les très bons dossiers
- Prêts bonifiés DPE : -0,10 à -0,15% pour l'achat de logements A, B ou C
Pourquoi les Taux se Maintiennent-ils ?
Trois Facteurs Clés
1️⃣ Concurrence Bancaire Intense
Les banques se battent pour capter les rares dossiers de qualité. Après deux années de vaches maigres (2023-2024), elles redoublent d'efforts pour augmenter leur production de crédits. Résultat : elles maintiennent des taux compétitifs malgré la hausse de leurs propres coûts de refinancement.
2️⃣ Stabilité de la BCE
La Banque Centrale Européenne maintient ses taux directeurs après plusieurs baisses en 2024. Cette pause rassure les marchés et limite les pressions haussières sur les taux longs (OAT 10 ans autour de 3,40-3,50%).
3️⃣ Anticipation des Risques Déjà Intégrée
Les dégradations de la note de la France par les agences (Fitch, S&P) ont déjà été intégrées dans les barèmes bancaires depuis plusieurs mois. Les établissements ont déjà ajusté leurs marges pour compenser ces risques.
Faut-il S'Attendre à une Remontée des Taux ?
Les Signaux d'Alerte
Plusieurs experts du marché anticipent une légère remontée des taux d'ici la fin du premier trimestre 2026. Voici pourquoi :
- Tension sur l'OAT 10 ans : Le taux de référence français oscille entre 3,40% et 3,50%, niveau élevé qui pourrait pousser les banques à augmenter leurs barèmes de 0,10 à 0,20 points.
- Incertitudes politiques : L'instabilité gouvernementale et les difficultés budgétaires maintiennent une prime de risque sur la dette française.
- Rentabilité bancaire sous pression : Les marges des banques sont comprimées. Elles ne pourront pas maintenir indéfiniment des taux aussi bas sans compromettre leur rentabilité.
- Reprise de la demande : Si le marché immobilier redémarre franchement début 2026, les banques n'auront plus besoin de "casser les prix" pour attirer les clients.
"Les taux actuels sont probablement un point bas local. Nous recommandons aux porteurs de projets sérieux de bloquer leur taux maintenant plutôt que d'attendre une hypothétique baisse."
Simulations Concrètes : L'Impact d'une Hausse de 0,20 Points
Exemple 1 : Crédit de 200 000€ sur 20 ans
💚 À 3,22% (Aujourd'hui)
- Mensualité : 1 132€
- Coût total : 271 680€
- Intérêts : 71 680€
⚠️ À 3,42% (Scénario T1 2026)
- Mensualité : 1 152€
- Coût total : 276 480€
- Intérêts : 76 480€
Différence : 20€/mois • 240€/an • 4 800€ sur 20 ans
Exemple 2 : Crédit de 300 000€ sur 25 ans
💚 À 3,29% (Aujourd'hui)
- Mensualité : 1 462€
- Coût total : 438 600€
- Intérêts : 138 600€
⚠️ À 3,49% (Scénario T1 2026)
- Mensualité : 1 496€
- Coût total : 448 800€
- Intérêts : 148 800€
Différence : 34€/mois • 408€/an • 10 200€ sur 25 ans
📊 La Leçon des Chiffres
Une hausse de "seulement" 0,20 points peut paraître anodine. Mais sur la durée totale d'un crédit, elle représente plusieurs milliers d'euros. Pour un couple qui hésite entre "emprunter maintenant" et "attendre encore 3 mois", le risque financier est réel.
Profils Emprunteurs : Qui Doit Agir Maintenant ?
Vous DEVEZ Emprunter Maintenant Si...
- Votre dossier est prêt : CDI, apport 10-15%, pas de crédit en cours, situation stable
- Vous avez trouvé le bien : Attendre pourrait vous faire perdre l'opportunité ET subir une hausse de taux
- Vous êtes primo-accédant : Les aides actuelles (PTZ élargi) sont maintenues en 2025, mais rien ne garantit leur pérennité en 2026
- Vous investissez : La fenêtre actuelle (taux stables + marges de négociation sur les prix) est idéale
Vous POUVEZ Attendre Si...
- Votre situation évolue bientôt : Augmentation salariale prévue, fin de période d'essai, apport qui va augmenter
- Le marché local baisse encore : Dans certaines zones périphériques, les prix continuent de se corriger. Attendre 3-6 mois peut vous faire économiser plus que la hausse des taux
- Vous n'êtes pas pressé : Projet flou, hésitation sur la localisation, situation personnelle incertaine
Les Astuces pour Optimiser Votre Taux
1. Soignez Votre Dossier
Les banques récompensent les "bons profils" avec des taux préférentiels. Pour maximiser vos chances :
- Apport de 15-20% (vs 10% minimum) : -0,10 à -0,15%
- Revenus stables et élevés : CDI dans un secteur solide, ancienneté +2 ans
- Gestion saine : pas de découvert, épargne régulière visible
- Pas de crédit en cours : clôturez les crédits conso avant
2. Faites Jouer la Concurrence
Ne vous contentez pas de votre banque actuelle. Sollicitez au minimum 3-4 établissements (ou passez par un courtier qui le fera pour vous). L'écart entre la meilleure et la pire offre peut atteindre 0,30 à 0,50 points.
3. Négociez les Frais Annexes
Au-delà du taux, négociez :
- Frais de dossier : souvent 0€ si vous êtes bon négociateur
- Assurance emprunteur : délégation possible = économie de 30-50% vs assurance groupe
- Garantie : privilégiez le cautionnement (moins cher) vs hypothèque
4. Profitez des Prêts Bonifiés
En 2025, plusieurs dispositifs permettent d'améliorer les conditions de financement :
- PTZ (Prêt à Taux Zéro) : élargi aux zones B2 et C, accessible aux primo-accédants sous conditions de revenus
- Prêts bonifiés DPE : certaines banques proposent -0,10 à -0,15% pour l'achat de logements performants (A, B, C)
- Prêts d'Action Logement : pour les salariés du secteur privé, jusqu'à 40 000€ à taux préférentiel
Conclusion : Le Timing Est Crucial
En novembre 2025, nous sommes probablement dans une fenêtre de tir optimale pour emprunter. Les taux sont stabilisés après deux années de turbulences, mais les signaux laissent présager une légère remontée d'ici début 2026.
Notre conseil : ne jouez pas la montre. Si votre projet est mûr, votre dossier solide et le bien trouvé, il n'y a aucune raison rationnelle d'attendre. Attendre "la baisse miraculeuse" pourrait au contraire vous coûter plusieurs milliers d'euros et vous faire perdre des opportunités immobilières.
En revanche, si votre situation n'est pas stabilisée ou si vous hésitez encore sur votre projet, prenez le temps nécessaire. Un crédit immobilier, c'est 20-25 ans d'engagement. Mieux vaut emprunter 0,20 points plus cher avec un projet clair que se précipiter pour "profiter des taux" et le regretter ensuite.
"Le meilleur moment pour emprunter, c'est quand votre projet de vie est clair et votre dossier prêt. Les taux sont un facteur, mais pas le seul."