Comment est calculée la plus-value immobilière en 2026 ?

La plus-value est calculée en soustrayant le prix d acquisition (augmenté des frais d achat et des travaux justifiés) du prix de vente. Des abattements s appliquent selon la durée de détention : exonération totale d impôt après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans.

La résidence principale est-elle exonérée de plus-value ?

Oui, la vente de la résidence principale est totalement exonérée de plus-value immobilière, sans condition de durée de détention. C est l une des exonérations les plus importantes du droit fiscal immobilier français.

Quels travaux peut-on déduire de la plus-value immobilière ?

Vous pouvez déduire les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration, à condition qu ils n aient pas déjà été déduits des revenus fonciers et qu ils soient justifiés par des factures. Si le bien est détenu depuis plus de 5 ans, un forfait de 15 % du prix d acquisition peut s appliquer sans justificatif.

Quel est le taux d imposition sur la plus-value immobilière en 2026 ?

Le taux global est de 36,2 % : 19 % d impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Des abattements progressifs s appliquent à partir de la 6e année de détention, jusqu à l exonération totale (22 ans pour l impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux).

Plus-Value Immobilière 2026 : Ce Qui Change et Comment Optimiser

Qu'est-ce que la Plus-Value Immobilière ?

La plus-value immobilière, c'est le gain réalisé lors de la vente d'un bien immobilier. Concrètement, c'est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat (ajusté).

Plus-Value = Prix de Vente - (Prix d'Achat + Frais d'Acquisition + Travaux)

Cette plus-value est soumise à l'impôt sur le revenu (19%) et aux prélèvements sociaux (17,2%), soit un taux global de 36,2%. Mais rassurez-vous : de nombreux abattements réduisent considérablement cette imposition, voire l'annulent complètement.

36,2%

Taux d'imposition de la plus-value immobilière (avant abattements)

Les Exonérations Totales : Quand Vous Ne Payez Rien

1. Résidence Principale (Exonération Automatique)

C'est l'exonération la plus connue et la plus fréquente. La vente de votre résidence principale est totalement exonérée d'impôt sur la plus-value, sans condition de durée de détention.

Conditions :

Le bien doit être votre résidence principale au jour de la vente
Vous devez l'occuper de manière effective et habituelle
Les dépendances (garage, cave, parking) vendues en même temps sont incluses

💡 Cas Particuliers : Délai de Grâce

Vous avez déménagé avant la vente ? Pas de panique. L'exonération s'applique encore si :

La vente intervient dans un délai normal (généralement 12 mois maximum)
Le bien n'a pas été loué entre-temps
Vous pouvez justifier d'une raison valable (mutation professionnelle, agrandissement familial, etc.)

2. Première Cession d'un Logement (Autre que la Résidence Principale)

Si vous vendez pour la première fois un bien autre que votre résidence principale, vous pouvez bénéficier d'une exonération totale sous conditions :

Vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 années précédentes
Vous réemployez le prix de vente dans l'achat ou la construction d'une résidence principale dans les 24 mois
Le bien vendu n'est pas un terrain à bâtir

Attention : Cette exonération est peu utilisée car les conditions sont strictes.

3. Bien Détenu Depuis Plus de 30 Ans

Bonne nouvelle : grâce au système d'abattements progressifs, toute plus-value est totalement exonérée après 30 ans de détention (22 ans pour l'impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux).

4. Prix de Vente ≤ 15 000€

Les cessions de biens dont le prix est inférieur ou égal à 15 000€ sont exonérées. Attention : ce seuil s'apprécie par cédant, pas par bien.

5. Retraités et Personnes en Situation de Handicap (Sous Conditions de Revenus)

Exonération totale si :

Vous êtes titulaire d'une pension de vieillesse ou d'une carte d'invalidité
Vous n'êtes pas assujetti à l'IFI l'année de la vente
Votre revenu fiscal de référence ne dépasse pas un certain plafond (11 276€ pour la 1ère part en 2025, majoré selon nombre de parts)

Le Calcul de la Plus-Value : Étape par Étape

Étape 1 : Déterminer le Prix de Vente

C'est le prix indiqué dans l'acte de vente, diminué de certains frais :

Diagnostics obligatoires payés par le vendeur
Frais de mainlevée d'hypothèque
Indemnité d'éviction ou de relogement du locataire (si applicable)

Exemple : Vente à 250 000€ - Diagnostics 800€ - Mainlevée 1 200€ = 248 000€

Étape 2 : Déterminer le Prix d'Acquisition

C'est le prix d'achat initial, majoré de plusieurs éléments :

a) Frais d'Acquisition

Vous avez deux options :

Forfait de 7,5% du prix d'achat (option simple, généralement avantageuse)
Frais réels : frais de notaire, commissions d'agence, droits d'enregistrement (si justifiés)

Exemple : Achat à 180 000€ → Frais forfaitaires = 180 000 × 7,5% = 13 500€

b) Travaux

Là encore, deux options :

Option 1 : Forfait 15%

Si détention > 5 ans
Calcul : 15% du prix d'achat
Aucun justificatif requis
Couvre tous travaux confondus

Option 2 : Travaux Réels

Factures détaillées obligatoires
Travaux d'amélioration, agrandissement, construction uniquement
Pas les travaux d'entretien/réparation
Entrepreneur avec TVA

Exemple avec forfait 15% : Achat à 180 000€, détenu 10 ans → Travaux forfaitaires = 180 000 × 15% = 27 000€

c) Prix d'Acquisition Total

Prix d'Acquisition = Prix d'Achat + Frais (7,5%) + Travaux (15% si > 5 ans)

Exemple complet :

Prix d'achat : 180 000€
Frais forfaitaires (7,5%) : 13 500€
Travaux forfaitaires (15%) : 27 000€
Prix d'acquisition total : 220 500€

Étape 3 : Calculer la Plus-Value Brute

Plus-Value Brute = Prix de Vente - Prix d'Acquisition Total Exemple : 248 000€ - 220 500€ = 27 500€

Étape 4 : Appliquer les Abattements pour Durée de Détention

C'est ici que tout change. Les abattements dépendent de la durée de détention et diffèrent selon qu'on parle de l'impôt sur le revenu (IR) ou des prélèvements sociaux (PS).

Durée de Détention	Abattement IR (19%)	Abattement PS (17,2%)
< 6 ans	0%	0%
6 à 21 ans	6% par an	1,65% par an
22 ans	4% (exonération IR totale)	1,60%
23 à 30 ans	Exonéré IR	9% par an
> 30 ans	Exonéré IR	Exonéré PS

Exemple Concret : Bien Détenu 10 Ans

📊 Simulation Complète

Données :

Achat en 2016 : 180 000€
Vente en 2026 : 250 000€ (diagnostics déduits)
Détention : 10 ans

Calcul :

Prix d'acquisition total : 220 500€ (achat + 7,5% frais + 15% travaux)
Plus-value brute : 250 000 - 220 500 = 29 500€

Abattements (10 ans = 6% × 4 ans après 6 ans) :

Abattement IR : 29 500 × 24% = 7 080€ → PV imposable IR = 22 420€
Abattement PS : 29 500 × 6,6% = 1 947€ → PV imposable PS = 27 553€

Imposition :

IR (19%) : 22 420 × 19% = 4 260€
PS (17,2%) : 27 553 × 17,2% = 4 739€
TOTAL À PAYER : 8 999€

Les Cas Particuliers

Vente d'un Bien Hérité

Lors d'un héritage, le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est la valeur déclarée dans la déclaration de succession, et non le prix d'achat d'origine.

Conséquence : Si vous vendez rapidement après l'héritage (dans les 2-5 ans), la plus-value sera faible voire nulle.

Exemple :

Parents ont acheté en 1990 : 100 000 francs (≈ 15 000€)
Décès en 2024, valeur déclarée : 200 000€
Vente en 2026 : 215 000€
Plus-value = 215 000 - 200 000 = 15 000€ (et non 200 000€)

Vente en Indivision

Si plusieurs héritiers vendent ensemble, la plus-value est calculée pour chaque indivisaire selon sa quote-part.

Exemple : 3 héritiers à parts égales, plus-value totale de 30 000€ → chacun déclare 10 000€ de plus-value.

Vente d'un Bien Loué en Meublé (LMNP/LMP)

Si vous avez loué le bien en meublé et amorti fiscalement, attention : l'amortissement déduit des revenus fonciers vient réduire le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value.