Hausse des taux immobiliers : pourquoi le marché passe du côté des acquéreurs

La citadelle de Besançon de nuit. Photo : J. Jacottot.

Pendant près de deux ans, le crédit immobilier a offert un répit. Les taux s'étaient stabilisés, les acheteurs étaient revenus, et le marché retrouvait doucement son souffle. Cet automne, la parenthèse se referme : les taux remontent, et ils remontent vite.

Ce mouvement ne touche pas seulement le coût d'un emprunt. Il redistribue les cartes entre ceux qui achètent et ceux qui vendent. Et pour la première fois depuis longtemps, ce sont les acquéreurs qui tiennent la main.

Des taux qui reprennent le chemin des 4 %

En octobre 2026, le courtier Pretto relève un taux moyen de 3,48 % sur 15 ans, 3,66 % sur 20 ans et 3,75 % à 3,80 % sur 25 ans. Un an plus tôt, le 20 ans s'affichait à 3,28 %. Meilleurtaux observe la même tendance : son taux négocié sur 20 ans passe de 3,40 % début septembre à 3,50 % ou 3,55 % en octobre, et les barèmes bancaires avant négociation atteignent déjà 3,86 % en moyenne.

Taux hors assurance, selon les baromètres Pretto et Meilleurtaux d'octobre 2026.

Les meilleurs dossiers, apport solide et revenus stables, décrochent encore autour de 3,20 % sur 20 ans. Mais la direction est claire : les courtiers anticipent un passage vers 4 % d'ici la fin de l'année.

Pourquoi les taux remontent

Trois forces se conjuguent.

La Banque centrale européenne a changé de cap. Après une année de baisses puis une année de pause, elle a relevé ses taux directeurs en juin, puis de nouveau le 10 septembre 2026. Son taux de dépôt est revenu à 2,50 %. En cause : un regain d'inflation lié au conflit au Moyen-Orient et à la flambée de l'énergie pendant l'été. Sa prochaine décision est attendue le 29 octobre.

L'État français emprunte plus cher. Le taux à 10 ans de la France, l'OAT, sert de boussole aux banques pour fixer leurs grilles. Il a dépassé 4,90 % au 1er octobre, soit environ 0,7 point de plus qu'au début du mois de septembre. Le contexte électoral et la concurrence mondiale pour les capitaux pèsent sur ce niveau.

Le taux d'usure ferme certaines portes. Ce plafond légal, qui inclut assurance et frais, est fixé depuis le 1er octobre à 5,40 % pour les prêts de 20 ans et plus. Quand les taux montent plus vite que l'usure, des dossiers parfaitement solvables peuvent se retrouver bloqués, notamment pour les emprunteurs plus âgés dont l'assurance coûte davantage.

Ce que la hausse retire, concrètement

Prenons un ménage qui peut consacrer 1 500 € par mois à son crédit sur 20 ans, hors assurance.

À Besançon, où un appartement se négocie autour de 2 450 € le m², ces 16 000 € représentent plus de 6 m². Une chambre d'enfant, ou un bureau.

Vu de l'autre côté : pour 250 000 € empruntés sur 20 ans, la mensualité passe d'environ 1 420 € à 1 470 € entre les deux automnes, et le coût total des intérêts augmente de près de 12 000 €. Meilleurtaux estime qu'un passage au-delà de 4 % pourrait exclure environ un emprunteur sur cinq, faute d'un apport plus important.

Le marché change de camp

Moins de pouvoir d'achat, c'est moins d'acheteurs en mesure de se positionner. Les chiffres de la rentrée le montrent nettement.

• Plus de biens à vendre. Le réseau Laforêt mesure une offre en hausse de 9 % sur un an, et même de 13 % pour les appartements, quand la demande ne progresse que de 1 %. Sur Bien'ici, l'offre augmente de 4 % au troisième trimestre, tandis que les contacts sur les annonces reculent de 22 %.
• Des ventes plus longues. Il faut désormais 101 jours en moyenne pour vendre, six de plus qu'il y a un an.
• Une négociation presque systématique. Neuf acquisitions sur dix se concluent en dessous du prix affiché, avec une marge moyenne de 4,8 %.
• Des prix qui s'ajustent. Laforêt observe un recul de 1,5 % sur un an ; Foncia mesure des compromis en baisse de 18 % au troisième trimestre.

Le marché ne s'arrête pas pour autant. Il ralentit, il devient plus exigeant, et surtout il rend la main aux acquéreurs : davantage de choix, du temps pour comparer, et de vrais arguments pour discuter le prix.

Et à Besançon ?

Le marché bisontin aborde cette période avec sérénité. En octobre 2026, le prix moyen des appartements reste stable autour de 2 456 € le m², et celui des maisons s'établit à 2 681 € le m², en légère progression sur un mois.

Cette stabilité a une explication : Besançon n'a jamais connu les excès des grandes métropoles. Les prix y restent accessibles, la demande locale est portée par l'université, l'hôpital et les familles qui recherchent un cadre de vie de qualité. La hausse des taux s'y traduit moins par une chute des prix que par un rééquilibrage : des délais un peu plus longs, des acheteurs plus attentifs, et une prime nette aux biens bien présentés et bien estimés.

Acquéreurs : le bon moment pour être prêt

La hausse des taux réduit le budget, mais elle ouvre aussi des marges de manœuvre que l'on n'avait plus vues depuis longtemps.

• Sécuriser son financement avant de chercher. Un accord de principe ou une simulation récente fait d'une offre un argument sérieux face à un vendeur.
• Négocier avec méthode. Un bien en vente depuis plusieurs semaines, une étiquette énergétique à améliorer, des travaux à prévoir : ce sont des leviers légitimes.
• Ne pas tout miser sur une baisse future. Si les taux franchissent 4 %, attendre peut coûter plus cher que les quelques pourcents gagnés sur le prix. Et une renégociation reste possible si les taux redescendent un jour.
• Regarder l'ensemble du coût. Assurance emprunteur, frais de garantie, travaux : c'est le budget global qui compte, pas le seul taux affiché.

Vendeurs : vendre dans un marché qui choisit

Pour les propriétaires, le message est simple : le marché ne pardonne plus un prix trop ambitieux. Un bien surévalué reste en vitrine, perd de son attrait au fil des semaines et finit souvent vendu en dessous de ce qu'aurait permis une estimation juste dès le départ.

• Une estimation réaliste dès le premier jour, fondée sur les ventes récentes du quartier.
• Une présentation irréprochable : photos soignées, diagnostics prêts, histoire du lieu racontée avec sincérité.
• De la souplesse dans la négociation, plutôt qu'un bras de fer qui fait fuir des acheteurs devenus rares.

C'est précisément dans ce type de marché que la manière de présenter un bien fait la différence.

Questions fréquentes

Les taux immobiliers vont-ils atteindre 4 % ?

Les principaux courtiers l'anticipent d'ici la fin de l'année 2026, sous l'effet des hausses de la BCE et du niveau élevé de l'OAT. Rien n'est figé : la décision de la BCE du 29 octobre et l'évolution de l'inflation seront déterminantes.

Faut-il attendre une baisse des prix pour acheter ?

Les prix reculent légèrement au niveau national, mais une hausse des taux peut effacer ce gain. Pour un achat de résidence principale, mieux vaut raisonner en mensualité et en coût global, et profiter d'un marché où la négociation est redevenue la norme.

Quelle marge de négociation espérer en 2026 ?

Au niveau national, la marge moyenne atteint 4,8 % selon Laforêt, avec neuf ventes sur dix négociées. Elle varie selon l'état du bien, son étiquette énergétique et sa durée de mise en vente.

Le marché de Besançon est-il touché ?

Il l'est moins que les grandes métropoles. Les prix y restent stables, autour de 2 450 € le m² pour un appartement, mais les délais de vente s'allongent et les acheteurs sont plus sélectifs.

Sources : baromètres Pretto et Meilleurtaux (octobre 2026), Banque de France (taux d'usure au 1er octobre 2026), Banque centrale européenne (décision du 10 septembre 2026), Observatoire Bien'ici (3e trimestre 2026), Laforêt (septembre 2026), Foncia (3e trimestre 2026), MoneyVox (prix à Besançon, octobre 2026).